El proyecto enviado por el Ejecutivo al Concejo Municipal propone una profunda actualización de las reglas urbanísticas. Menos burocracia, nuevas posibilidades de construcción, corredores urbanos, cambios en la zonificación y la incorporación de 107 hectáreas al suelo urbano son algunas de las principales novedades.
Si el Concejo Municipal aprueba el nuevo Código de Ordenamiento Territorial (COT) impulsado por el Ejecutivo, (acompañado por la Facultad Regional Venado Tuerto de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) y el Colegio de Arquitectos) Venado Tuerto contará con el cambio más importante en materia de planificación urbana de los últimos años. La iniciativa no solo reemplazará normas que quedaron desactualizadas, sino que modificará la forma en que la ciudad podrá crecer en las próximas décadas.
La propuesta fue elaborada durante un año con la participación de universidades, colegios profesionales, desarrolladores, comerciantes, industriales y distintos actores de la comunidad, y ahora ingresó al Legislativo para su debate.
Tres objetivos centrales
El nuevo Código fue diseñado con tres metas principales: simplificar la normativa vigente, ordenar el crecimiento urbano y promover un desarrollo sostenible, en línea con los lineamientos establecidos por el Plan Estratégico Participativo.
La intención es reemplazar un esquema considerado complejo por otro más claro y operativo, facilitando el trabajo de arquitectos, ingenieros, desarrolladores, técnicos municipales y vecinos que deban realizar trámites vinculados a obras o proyectos urbanos.
Menos zonas y más posibilidades para construir
Uno de los cambios más importantes será la simplificación de la zonificación de la ciudad.
El proyecto reduce aproximadamente un 50% la cantidad de zonas urbanísticas contempladas en la normativa actual, buscando hacer más sencilla su interpretación y aplicación.
Además, elimina o redefine indicadores que hasta ahora limitaban la edificabilidad, entre ellos el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Densidad Habitacional (FDH) en el área central.
También incorpora de manera permanente los incentivos urbanísticos que hasta ahora funcionaban como “premios” dentro del Plan de Desarrollo Territorial, ampliando las posibilidades de construcción en sectores estratégicos y favoreciendo el aprovechamiento del suelo ya urbanizado.
Una ciudad que crecerá sobre corredores urbanos
Otra de las innovaciones es la incorporación del concepto de corredores urbanos, donde se concentrarán mayores alturas y capacidad de construcción.
La principal novedad es la inclusión del futuro corredor de Circunvalación, que pasará a convertirse en un nuevo eje de desarrollo de la ciudad.
En ese sector, el proyecto propone incorporar 107 hectáreas actualmente rurales al suelo urbano, permitiendo planificar su expansión bajo criterios previamente establecidos.
Además, se promueve la mixtura de usos, favoreciendo que viviendas, comercios y servicios convivan en un mismo sector para generar barrios más activos y dinámicos.
Bono para construir más
Entre las herramientas innovadoras aparece el Bono de Edificabilidad Adicional (BEA).
El sistema permitirá que quienes deseen desarrollar proyectos con mayor capacidad constructiva puedan acceder a esos derechos mediante un mecanismo regulado y transparente.
El objetivo es que parte del incremento del valor del suelo generado por esas autorizaciones pueda volver a la ciudad a través de inversiones en infraestructura y otras políticas urbanas.
Cambios para los estacionamientos
Otra modificación relevante permitirá que los desarrolladores puedan cumplir con la exigencia de cocheras utilizando predios satélites, siempre que se encuentren a una distancia máxima de 300 metros del emprendimiento.
La medida apunta a brindar mayor flexibilidad para proyectos ubicados en sectores donde resulta difícil incorporar estacionamientos dentro del propio edificio.
Compensaciones con criterios ambientales
El nuevo Código también incorpora criterios de eficiencia energética dentro del sistema de compensaciones urbanísticas, un aspecto que posteriormente será desarrollado en el Reglamento de Edificación.
La intención es incentivar proyectos que contemplen estándares ambientales y de sustentabilidad.
Cómo se planificará la Circunvalación
Uno de los capítulos más extensos del proyecto está dedicado al futuro corredor de Circunvalación.
La planificación divide su desarrollo en tres tramos:
- Desde Ruta Nacional 33 hasta calle Güemes.
- Desde Güemes hasta calle Neuquén.
- Desde Neuquén hasta Ruta Nacional 8.
En los tramos primero y tercero se diferencian un Frente Urbano y un Frente Rural, donde podrán instalarse actividades compatibles con una vía de circulación rápida, como servicios para el transporte, centros logísticos, grandes superficies comerciales, depósitos, talleres e industrias de bajo impacto ambiental.
Además, se prevé la construcción de calles colectoras paralelas a la traza principal, con una afectación de diez metros.
Desde el punto de vista técnico, estas colectoras permitirán reducir accesos directos a la Circunvalación, disminuir puntos de conflicto y mejorar tanto la seguridad vial como la fluidez del tránsito.
Un año de trabajo y consenso
Desde el Ejecutivo destacaron que el proyecto es el resultado de un proceso participativo que se extendió durante un año.
Durante ese período se realizaron cuatro talleres participativos con profesionales y técnicos, cuatro reuniones de comisión mixta ampliada en el Concejo Municipal y 13 mesas de diálogo sectoriales con colegios profesionales, desarrolladores, comerciantes, industriales, inmobiliarias, empresas de servicios y profesionales independientes.
Ahora será el turno del Concejo Municipal, donde comenzará el debate político y técnico de una iniciativa que, de ser aprobada, redefinirá las reglas para el crecimiento urbano de Venado Tuerto durante las próximas décadas.